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相続登記が義務化!期限や施行時期など新制度の詳細を解説

2024年4月1日、相続登記が義務化されます。

相続登記とは、土地や建物、マンションなどの不動産を相続したときに「所有名義を変更する登記」です。

2022年現在、相続登記は義務ではありません。しかし法改正後は、相続登記をしなければ「過料」のペナルティも適用されます。

改正法の施行前に生じた相続であっても義務規定が適用されるので、不動産を相続した方や相続予定の方は新制度の内容を押さえておく必要があります。

今回は相続登記が義務化された法律の内容や相続登記の期限、相続に時間がかかる場合の対処方法をお伝えします。

1.相続登記の義務化とは

相続登記とは、不動産を相続した人が法務局へ申請し、不動産の所有名義を被相続人から相続人へ移転してもらう手続きです。
相続が発生したら、不動産の所有者は被相続人から相続人へ変わります。それにもかかわらず所有名義人が被相続人のままでは、誰が本当の権利者かわからず混乱が生じてしまうでしょう。土地や建物を相続したら、相続人の責任において相続登記を申請すべきです。

従来は不動産を相続しても、相続登記が義務ではありませんでした。すると相続が起こっても相続登記されない物件が増え、社会問題にまで発展してしまったのです。そこで2021年4月、相続登記を義務化する法改正が行われました。改正されたのは「不動産登記法」と「民法」です。

また相続登記義務化に合わせて、土地を相続したくない場合には相続放棄をしなくても土地所有権を放棄できる新制度も創設されました。

改正法の施行後は、不動産を相続したら期限内に相続登記を申請しなければなりません。
ただし土地を相続したくない場合、要件を満たして適正な方法で申請すると、土地の所有権を放棄して相続を免れることも可能です。

2.相続登記が義務化された背景事情

相続登記が義務化されたのは、登記されない不動産が増えて以下のような問題が全国で発生したためです。

2-1.誰のものかわからない不動産が増えた

相続登記が行われないと、亡くなった人がいつまでも所有名義人となるので本当の所有者が誰かわかりません。所有者不明土地が増えてしまいます。
国土交通省によると、平成28年の時点において、登記簿上の所有者の所在を確認できない土地の割合が約20%に達していたと発表されています。
一般社団法人「国土計画協会」のアンケート結果によると、2020年に発生する土地相続のうち約27%が登記されずに放置される可能性がある、と示唆されています。

2-2.管理されない物件が増加

相続登記されず所有者が不明になると、土地や建物が適切に管理されません。
建物が老朽化しても放置されて倒壊の危険が生じたり、中に害虫や害獣が巣食ったりして周囲の環境を悪化させる可能性もあります。
犯罪集団のアジトに使われたり放火されたり不法投棄されたりして、治安を悪化させる影響も懸念されます。

2-3.活用できない

相続登記されないまま何代にもわたって相続が繰り返されると、不動産の所有者が細分化されて共有者が相互に連絡をとるのも困難になってしまいます。お互いに「誰が共有者なのか」わからないケースも少なくありません。
不動産を売却したり賃貸に出したりするには、他の共有者の同意が必要です。
相続登記されずに持分が細分化されてしまった不動産は、共有者が活用や処分をしたくてもできず、放置するしかなくなってしまう問題があります。

2-4.相続登記がますます困難になる

相続登記されずに何代か相続が繰り返されると、相続登記が困難になります。
数代前から現在の所有者へいきなり相続登記できず、何代もにわたる相続を順番に行わねばならない場合もあるからです。
相続登記に膨大な手間と時間と費用がかかるので、ますます放置されてしまいます。

2-5.固定資産税が払われない

所有者不明の不動産が増えると、固定資産税もきちんと払われなくなります。
自治体としても、誰に固定資産税を請求すればよいのか把握できません。自治体の税収が圧迫される要因にもなっています。

2-6.公共事業や復興事業を進められない

公共事業や再開発のための用地買収や災害後の復興事業を行う場合にも、所有者不明土地が障害となります。誰が所有者かわからないので必要な土地を得られずスムーズに計画を進められません。

以上のような問題を解決するために、ペナルティつきで相続登記の義務化が決定されました。

3.相続登記義務化の5つのポイント

相続登記義務化においてポイントとなる点は以下の5点です。

3-1.相続登記の申請期限は3年

土地や建物、マンションなどの不動産を相続したら、原則として「3年」以内に相続登記しなければなりません。
具体的には「相続が起こって不動産の所有者となったことを知ってから3年」が期限です。

遺産分割協議が成立していなくても、子どもや配偶者、親などの法定相続人が「自分が相続人になった」と認識したら、3年以内に相続登記を申請する義務を負います。

相続だけではなく遺贈も義務化の対象

登記義務化の対象となるのは、相続だけではありません。遺言による「遺贈」によって不動産を取得した場合にも登記が義務となります。
遺言の存在を知って自分が不動産の所有権を取得したと知った時点から3年以内に登記申請しなければなりません。

3-2.相続登記をしない場合のペナルティ

改正法では、期間内に相続登記や遺贈の登記を行わない場合のペナルティも創設されました。具体的には「10万円以下の過料」の制裁を受ける可能性があります。
過料なので、刑事罰ではなく前科はつきません。
ただしお金を払わねばならないので、適用されるデメリットは大きいといえます。

3-3.相続人申告登記制度がもうけられる

今回の相続登記義務化のタイミングに合わせて「相続人申告登記」という新制度が創設されます。相続人申告登記とは、相続登記の申請義務のある人が法務局に申出を行うことによって相続登記の義務を果たした扱いにしてもらえる制度です。
相続人申告登記を申請すると、不動産の登記に申出人の氏名や住所などが記載されます。
後に相続人が確定したときにあらためて相続登記をすれば、相続登記義務違反になりません。

たとえば複数の相続人が共同で土地建物を相続したけれど、3年以内に遺産分割協議が終わらない場合、取り急ぎ相続人申告登記を申請しておけば義務違反にならずに済みます。
その後遺産分割協議が整ったときにあらためて登記をすれば、登記が二度手間になることもありません。

3-4.相続等により取得した土地を放棄できる

今回の法改正により、相続した土地の所有権を放棄できる制度がもうけられました。
すべての土地所有権を放棄できるとは限りませんが、土壌汚染や担保権がついているなど利用が困難な事情などがなければ国に受け入れてもらえる可能性があります。
なお放棄できるのは「土地」だけであり、「建物」の所有権は放棄できません。

3-5.法務局が所有者情報を取得、管理できる

今後は放置される土地が発生しないように、法務局による情報収集が強化されます。新たに不動産の登記を申請するときには、申請人の生年月日をはじめとした個人情報を法務局に提供しなければなりません。ただし登記簿に生年月日が記載されるわけではなく、記載情報は氏名と住所のみです。

住民基本台帳ネットワークや商業登記、法人登記システムとも連携し、登記簿上の所有名義人の死亡が発覚すると、法務局の職権で所有者の死亡の事実を登記簿に記録できるようになります。ただし死亡情報を記録するだけであり、相続登記をしてもらえるわけではありません。
相続登記はあくまで相続人や受遺者が自らの義務として行う必要があります。

4.相続登記義務化が適用される時期

相続登記を義務化する法律は「2024年4月1日」に施行される予定です。
施行後は、相続や遺贈によって取得した不動産を3年以上相続登記せずに放置していると、10万円以下の過料のペナルティを受ける可能性があります。

改正法は、施行後に発生した相続だけではなく「施行前に発生した相続」にも適用されます。
施行前に相続が起こった方の場合、以下のいずれか遅い方の時期が相続登記の期限となります。

  • 相続発生と自分が所有者になった事実を知ったときから3年
  • 相続登記が義務化されたときから3年

多くの方の場合「相続登記が義務化された2024年4月1日から3年」である「2027年4月1日」が相続登記の最終期限となるでしょう。

5.相続登記の方法

相続登記を行う際には、管轄の法務局へ相続登記の申請書と添付書類を提出しましょう。
不備がなければ受理されて登記が書き換わります。
相続登記の必要書類はケースによって異なるので、パターン別にご説明します。

5-1.遺産分割協議で相続登記する場合の必要書類

相続人全員が遺産分割協議によって合意し、定まった相続人が登記申請する場合です。

  • 被相続人の出生時から死亡時までのすべての連続した戸籍や除籍、改製原戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍
  • 相続人全員の住民票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書(相続人全員の実印による署名押印のあるもの)

5-2.遺言書がある場合の必要書類

遺言書によって不動産の相続人や受遺者が指定された場合です。

  • 被相続人の戸籍謄本や除籍謄本(死亡が確認できるもの)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 不動産の相続人の戸籍謄本
  • 不動産の相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書
  • 検認調書または検認済証明書(法務局に預けられていない自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合)

5-3.相続人全員の共有登記にする場合の必要書類

遺言書もなく遺産分割協議も成立しておらず、相続人全員の共有登記を行う場合や単独の相続人が自分名義に変える場合の必要書類は以下のとおりです。

  • 被相続人出生時から死亡時までのすべての連続した戸籍、除籍、改製原戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員分の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 相続人全員分の住民票
  • 固定資産評価証明書

5-4.相続登記の費用

相続登記するときには、登録免許税を払わねばなりません。
金額は固定資産税評価額の0.4%です。

5-5.相続登記の申請方法

相続登記の際には、以下の3つの方法を利用できます。

  • 法務局の窓口へ申請書と添付書類を持参して提出する
  • 申請書と添付書類を法務局に郵送する
  • オンラインで登記申請する

オンラインは、法務局の登記・供託オンラインシステムを使用しますので、一般の方には少しハードルが高いものとなっています。
窓口へ行くのは面倒ですが、その場で書類や費用について確認できるメリットもあります。
ご都合の良い方法で、登記申請しましょう。

5-6.申請後の流れ

登記申請を行った後、不備があれば訂正や追加の資料提出を求められます。
不備がなければ受理されて、所有名義が書き換わり、新しい所有者には「登記識別情報通知」が交付されます。
登記識別情報は、不動産の真正な所有者であることを証明する重要な情報です。
将来不動産を売却する際にも必要となるので、大切に保管しましょう。

6.相続登記は司法書士へお任せください

今回の法改正によって相続登記が義務化されるので、まだ登記を行っていない方は早めに対応すべきです。ただ相続登記には膨大な手間がかかるケースも多く、相続人の負担になってしまいます。長期に渡って相続登記を行っていない場合、集めるべき戸籍謄本が多数となったり、お互いに疎遠で遺産分割協議を進めにくかったりもするでしょう。

司法書士に依頼すれば、スピーディかつ確実に戸籍収集を行って相続人調査を進め、遺産分割協議を成立させるための連絡役をつとめるなどサポートいたします。面倒な登記申請も司法書士へ依頼すれば相続人の労力は大きく減ります。
当事務所は相続登記や遺産相続の支援に力を入れていますので、千葉県で不動産の相続登記をされる方はお気軽にご相談ください。

この記事は司法書士が監修しております。

司法書士 石山健二

相続の累計問合せ件数2,573件(2019年末まで)と実績が豊富で、相続に特化するはながすみ司法書士事務所の所長。相続は丁寧な説明が必要というのがモットーで、相続の幅広い知識と経験を基にした顧客本位の相談対応をワントップで行っている。

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