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相続した不動産を売却した場合の税金

~譲渡益が出る場合の注意点 譲渡損の場合は関係ありません~

(1)原則(特例の適用がない場合)

不動産を売却し、儲け(=譲渡益)が出る場合、その譲渡益に対し、所得税と住民税合わせて20.315%(所有期間5年超の場合※)の課税があります。
※所有期間が5年以内の場合は39.63% 所有期間の計算は、相続の場合は、相続の時からではなく、被相続人が取得した時から計算します
さらに譲渡益が生じた分、所得も増えるので、売却した年の翌年の国民健康保険料、介護保険料、後期高齢者医療保険料、介護保険の利用者負担割合、後期高齢者医療保険の窓口負担割合が増加します。

譲渡益とは、土地の場合、売却価額-【売却時の諸費用+購入価額+購入時の諸費用】となります。(「諸費用」とは、仲介手数料など)
 一方、建物の場合は少し複雑になります。 
建物は時の経過により価値が減少すると考えられているため、その価値の減少分(=減価償却費)を、譲渡益の計算に考慮します。
具体的には、売却価額-【売却時の諸費用+(購入価額-減価償却費)+購入時の諸費用】となります。
したがって、土地と比べて、減価償却費の分だけ譲渡益が大きくなります。

例)平成15年1月に、土地2000万円・建物1000万円(合計3000万円)で購入
  令和3年1月に、土地2000万円・建物800万円(合計2800万円)で売却

合計3000万円で購入した不動産を合計2800万円で売却したので、譲渡益はないと思われるかもしれません。

しかし下記のように、減価償却費を考慮すると、譲渡益が生じ課税されてしまいます。
(計算を簡単にするために、諸費用は考慮していません。)

①減価償却費の計算

建物の購入価額1000万円x0.9×0.034(木造モルタルの償却率)x18年(経過年数)=5,508,000円

②譲渡益の計算

売却価額2800万円-【土地購入価額2000万円+(建物購入価額1000万円-減価償却費5,508,000円)】=3,508,000円

③譲渡税額

3,508,000円x20.315%=712,600円

以下の(2)~(4)の特例を使うと、上記課税が軽減されます。

(2)マイホーム特例

亡くなった親と同居していた相続人が、その同居していた不動産を相続し売却をした場合「マイホームを売却した時の特例」が適用できます。
3000万円までの譲渡益について課税はありません。

例)(1)の場合と同じ数字で計算

②譲渡益の計算

売却価額2800万円-【土地購入価額2000万円+(建物購入価額1000万円-減価償却費5,508,000円)】-特別控除額3,508,000円=0
特別控除額は最大3000万円までとなります。

先に新居に引越しをして、転居後、旧マイホームを売却する場合は、転居してから3年を経過する日の年の年末までに、旧マイホームを売却する必要があります。
また家屋を取り壊して敷地を売却する場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に売却の契約を締結しないと特例が受けられません。

なお、新居を銀行からの借入金で購入し、新居で住宅ローン控除を受ける場合、住宅ローン控除とマイホーム特例は選択適用となります。
どちらを選択した方が税負担がより軽減されるかについては、詳細なシュミレーションが必要です。

POINT

遺産分割協議の際、相続した不動産を売却する予定がある場合には、当該不動産に同居している相続人が相続することで、マイホーム特例を受けることができ、税負担は少なくなります。 
なお、当該不動産以外に相続財産がない場合は、同居相続人が不動産を相続し、その不動産を売却後、売却代金から他の相続人に対して代償金を支払う代償分割も検討する必要があります。

(3)空家特例

親1人で住んでいた実家を親が亡くなった後に相続人が売却した場合、同居相続人がいないので、マイホーム特例は使えません。
しかし、下記の要件を満たせば「空家特例」が適用でき、3000万円までの譲渡益について課税はありません。

(ア)昭和56年5月31日以前に建築されたこと

(イ)マンションのように区分所有建物登記がされている建物でないこと

(ウ)亡くなった時において、亡くなった人だけが独居であったこと

(エ)相続の時から売却の時までの全期間、賃貸したり他の人が住んだり他の用途に使用されていないこと

(オ)建物を取り壊して更地で売却する、もしくは建物に一定の耐震基準を満たす工事をしてから売却すること

(カ)亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  例)平成31年2月10日に亡くなった場合 
    令和4年12月31日までに売却する必要がある。

キ)売却代金が1億円以下であること

上記要件の(オ)について、経済的観点から、建物に耐震工事をするより、建物を取り壊して更地で売却し、空家特例の適用を受けるケースの方が多いと思われます。 
この場合の留意点は、税務署へ市区町村から交付を受ける『被相続人居住用家屋等確認書』の提出が必要となることです。
市町村へ『被相続人居住用家屋等確認書』の申請の際には、水道、ガス、電気等の閉栓証明書や売却時更地であったことが証明できる写真を求められます。
これらの証明書や写真は後から用意することができないので、破棄しないで保管しておいてください。
また市区町村への申請から確認書の交付までは時間を要しますので、余裕をもって申請することをお勧めいたします。
なお、建物に耐震工事をして空家特例の適用を受ける場合には、建築士等が発行する耐震基準適合証明書が添付書類となります

POINT

相続した空家である実家を売却する場合、更地にして売却するか、耐震工事をして売却をすると、3000万円までの譲渡益には、課税がされません。
なお、留意点としては、
①建物を取り壊して売却する場合には、買主が取り壊すと空家特例の適用がないので、相続人である売主が取り壊す必要があります。
②相続から売却時まで、建物を賃貸したり住んだりしないことです。

(4)相続税額の取得費加算の特例(支払った相続税がある場合)

相続した土地を、被相続人が亡くなった日から3年10か月以内に売却した場合には、その相続により課税された相続税額のうち一定の金額を土地の譲渡益から控除できます

 例)
①土地の売却価額5000万円
②土地は先祖代々の土地で購入価額は不明
 この場合、売却額5000万円x5%=250万円が購入価額となります。
③売却した相続人が払った相続税100万円
 (相続財産は4000万円でその内訳は売却した不動産の評価額3600万円と預金400万円)
④譲渡益の計算
 売却価額5000万円-購入価額250万円-相続税額90万円※=4660万円
 ※100万円x3600万円/4000万円=90万円
 支払った相続税100万円のうち90万円が譲渡所得から控除されます

POINT

相続税を支払って相続した土地を、亡くなった日から3年10か月以内(相続税の申告期限から3年以内)に売却した場合、支払った相続税総額のうち売却した土地に対応する部分は土地の譲渡益から控除できる。

この記事は司法書士が監修しております。

司法書士 石山健二

相続の累計問合せ件数2,573件(2019年末まで)と実績が豊富で、相続に特化するはながすみ司法書士事務所の所長。相続は丁寧な説明が必要というのがモットーで、相続の幅広い知識と経験を基にした顧客本位の相談対応をワントップで行っている。

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