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相談事例:相続不動産に昔の抵当権が抹消されずに残っていました

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解決事例ダイジェスト

被相続人(亡くなられた方)の相続登記を行う際、住宅ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権抹消登記が行われていないケースがあります。
住宅ローンを完済した後、抵当権抹消登記は、銀行等の金融機関が行ってくれると思っている方が多いのですが、銀行等の金融機関は抵当権抹消登記は行ってくれず、ご自身で抵当権抹消登記を行って頂く必要があります。

今回のケースでは、30年以上も前の抵当権で、抵当権者も現在は存在していない会社だったため、どこの会社が業務を引き継いでいるのかを調査した上で、業務を引き継いでいる会社と連携し、無事抵当権の抹消登記と相続登記を行いました。

相談内容

父の不動産を相続しようと思ったら、30年以上も前の抵当権が抹消されずに残っていました。

こんな古い抵当権抹消手続きも不動産の相続登記と一緒に出来ますか?

当事務所の対応

今現在、存在しない会社の抵当権が設定されていたので、まず、会社の調査を行いました。
調査の結果、合併や商号変更によって会社名が変更している事が判明しました。
早速、合併後の会社に問い合わせをし、債務(支払が残っているかどうか?)を確認したところ、債務が残っていない事が確認出来ました。
続いて、抵当権の抹消登記手続きについて打合せを行い、抵当権抹消登記に必要な書類を当事務所で整え、無事、30年以上前の抵当権を抹消する事が出来ました。
併せて、相続登記も無事、完了致しました。

司法書士からのコメント

被相続人(亡くなられた方)の相続登記を行う際、住宅ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権抹消登記が行われていないケースがあります。
抵当権というのは、大雑把に申し上げると、『住宅ローンを組んだ際に、銀行等の金融機関が、自宅を担保にとったよという印のこと』で、抵当権は、登記簿に記載することが可能です。

登記簿に抵当権を記載すると、金融機関がその不動産を担保にとっているということが、第三者の目から見ても明らかになりますので、将来、売却する際には、抵当権を抹消しなければ、一般的には、売却が難しくなります。(住宅ローンを完済していなければ、競売にかけられてしまうかも知れないというリスクがある不動産を、わざわざ購入する方は少ないと思います。)
そこで、住宅ローンを完済した後は、抵当権抹消登記を行う必要があるのですが、抵当権抹消登記は、銀行等の金融機関が行ってくれる訳ではありません。もちろん必要書類は銀行等の金融機関が準備してくれますが、ご自身で法務局に抵当権抹消登記を行う必要があり、銀行等の金融機関が代わりに抵当権抹消登記を行ってくれる訳ではありません。

住宅ローンを完済した後、銀行等の金融機関が、抵当権抹消登記に必要な書類一式を郵送してくれたにもかかわらず、封筒を開封しなかったり、開封したけれども中身を良く見ずに、抵当権抹消登記を行わないまま、ずっと放ったままにしている方もいらっしゃるかと思います。その場合、年数の経過と共に、そもそも書類を無くしてしまう方も多いですし、仮に書類を保管していたとしても、年数が多く経過していると、書類の再作成が必要な場合も出てきてしまいます。
住宅ローンを完済してから、相続が発生するまで、何十年も抵当権抹消登記をせずに放ったままの方もおります。その様なケースでは、通常、銀行等の金融機関の商号(名称)や本店(住所)も変わっており、簡単に抵当権抹消登記手続きが取れなくなってしまっている場合もあります。
特に、銀行等の金融機関に合併等が生じている場合、手続きが、かなり複雑になってしまうことがあります。

例えば、みずほ銀行は、第一勧業銀行・富士銀行等が前身ですが、第一勧業銀行や富士銀行の抵当権がそのまま抹消されずに残っていると、手続きはそれなりに面倒になると思います。
同じ様に、三菱UFJ銀行は、UFJ銀行(三和銀行)・東京三菱銀行が前身ですが、UFJ銀行や三和銀行や東京三菱銀行の抵当権がそのまま抹消されずに残っていると、手続きはそれなりに面倒になると思います。

上記の様に抵当権が抹消されずに残ってしまっているかどうかは、登記簿をチェックしなければ分かりません。登記簿は法務局で取得が可能ですが、日常生活で登記簿をチェックする機会は、殆ど無いと思いますので、住宅ローンを完済した際に、速やかに抵当権抹消登記を行っていない方は、通常はそのまま相続が発生したり、不動産を売却するといった際に、はじめて、抵当権抹消登記を行っていなかったということに気付くことになるのだと思います。
相続人の方々からすると、被相続人(亡くなられた方)が抵当権抹消登記を行っていなかったことに対して、驚かれる方も多く、相続手続きだけでも大変なのに、さらに手続きが大変になることに憤る方もおります。

銀行等の金融機関の抵当権抹消登記が行われていないというケースであれば、多少手続きが面倒になったとしても、抵当権抹消登記が出来ないということは殆ど無いと思います。しかし、銀行等の金融機関以外の抵当権抹消登記の場合、何十年も放っておくと手続きが実質出来なくなってしまうケースもあると思いますので、やはり債務を完済した際には、速やかに抵当権抹消登記を行っておくことをお勧め致します。

この記事は司法書士が監修しております。

司法書士 石山健二

相続の累計問合せ件数2,573件(2019年末まで)と実績が豊富で、相続に特化するはながすみ司法書士事務所の所長。相続は丁寧な説明が必要というのがモットーで、相続の幅広い知識と経験を基にした顧客本位の相談対応をワントップで行っている。

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