所有不動産を一括把握！法務局の新サービスが令和8年2月2日から運用開始
相続が発生したとき、「亡くなった人がどこに不動産を持っていたのか分からない」と悩むケースは少なくありません。
こうした課題を解消するため、令和8年2月2日から、法務局で「所有不動産記録証明制度」という新しい制度の運用が始まります。
この制度を利用すれば、特定の人が登記名義人となっている不動産を全国一括で確認できるようになります。
相続登記の申請義務化が進む中で注目されるこの新制度について、仕組みや使い方、相続実務での活用ポイント、注意点まで分かりやすく解説します。
令和8年2月2日から始まる新制度とは（相続人が相続登記の必要な不動産を把握しやすくなる？）
令和8年2月2日から、法務局で「所有不動産記録証明制度」という新しい制度が始まります。これは、特定の人が所有者として登記されている不動産を一覧で確認できるようにするもので、特に相続手続きにおいて大いに役立つことが期待されます。
これまで、日本の不動産登記は、土地一筆や建物一戸ごとに記録が作成される「物的編成主義」が採用されていました。そのため、特定の人が全国に所有する不動産をまとめて探し出す仕組みが存在せず、亡くなった方の不動産を相続人が完全に把握することが困難でした。こうした状況は、相続登記がされないまま放置される「所有者不明土地」が発生する一因であったと指摘されています。
そこで、令和6年4月1日から始まった相続登記の申請義務化とあわせて、相続人が亡くなった方（被相続人）名義の不動産を把握しやすくし、手続きの負担を軽減して登記漏れを防ぐことを目的に、この新制度が創設されることになりました。
「所有不動産記録証明制度」で何ができる？制度の仕組みを解説
所有不動産記録証明制度を利用すると、「所有不動産記録証明書」という公的な証明書を取得できます。この証明書は、登記官がシステムを使って、請求された特定の個人や法人が「所有権の登記名義人」として記録されている不動産を全国の登記記録から検索し、その結果を一覧リストにまとめたものです。
この制度の特徴は、不動産を所有していることの証明だけでなく、「不動産を所有していない」という事実の証明も可能な点です。請求した結果、その人名義の不動産が一つも記録されていなければ、「記録がない」旨が記載された証明書が交付されます。通常、何かが「存在しない」ことを証明するのは難しいものですが、この制度を使えば公的に証明できるため、資産状況を明らかにする際などに活用できるでしょう。
誰がどうやって使える？利用方法と請求できる人の範囲
所有不動産記録証明制度は、個人のプライバシーにも配慮しつつ、幅広いニーズに応えるため、証明書を請求できる人の範囲が定められています。具体的には、以下の人が請求できます。
- 自分自身（個人・法人）
個人でも法人でも、自分自身が登記名義人となっている不動産について、証明書の交付を請求できます。 - 相続人その他の一般承継人
親などが亡くなった場合、その相続人は、亡くなった方（被相続人）名義の不動産一覧について証明書を請求できます。また、会社が合併した場合に、存続会社が消滅した会社名義の不動産について請求することも可能です。 - 代理人
司法書士などの専門家に依頼して、代理で証明書を取得することも認められています。
請求手続きは、この事務を取り扱うために法務大臣が指定する登記所の登記官に対して行います。請求の際には、法律で定められた手数料を納付する必要があります。
相続実務での活用シーン「知らない不動産」の見落としを防ぐ
所有不動産記録証明制度は、特に相続手続きの場面で大きな力を発揮します。相続が発生した際、亡くなった方がどこに不動産を所有していたか分からず、財産調査が難航することが少なくありません。
従来は市町村ごとに「名寄帳」を取得して調査するのが一般的でしたが、この新制度を使えば、原則として、一度の手続きで全国の不動産を網羅的に調査できるようになります。
これにより、相続人が存在を知らなかった不動産や、遠隔地にあって忘れてしまっていた不動産などの見落としを防ぎ、相続登記が必要な財産を正確に把握することが可能になります。
意図しない登記漏れがなくなることで、将来の所有者不明土地問題の予防にもつながります。
また、相続発生時に限らず、生前のうちに遺言書を作成したり、財産整理をしたりするための不動産調査にも活用できます。
注意点と事前準備：制度を過信せず「今」からできる対策
非常に便利な所有不動産記録証明制度ですが、万能というわけではありません。この制度を過信せず、その限界を正しく理解しておくことが大切です。
ここでは、利用する上での注意点と、制度が始まる前からご自身でできる対策について解説します。
「所有不動産記録証明制度を使えばすべて分かる」と誤解しやすい点
「この証明書さえ取得すれば、所有不動産のすべてが分かる」と考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。この制度には、以下のような技術的な限界があることを理解しておく必要があります。
- 登記情報が古いと検索にヒットしない可能性がある
証明書は、請求時に申し出た氏名や住所の情報をもとに登記記録を検索します。しかし、登記簿上の所有者情報が古いまま（たとえば、結婚して姓が変わった、引っ越したが住所変更登記をしていないなど）だと、現在の情報で検索してもヒットせず、所有している不動産がリストから漏れてしまう可能性があります。 - 登記をしていない権利変動は反映されない
不動産を購入した場合でも、まだ所有権移転登記をしていなければ、新しい所有者として自分の名前で証明書を請求しても、その不動産は記載されません。この制度は、あくまで「登記記録上の名義人」を証明するものだからです。
このように、所有不動産記録証明制度は、必ずしも所有する不動産の「網羅性」を100%保証するものではない点に注意が必要です。
精度を100％にするために、今から専門家と進めるべき整理術
では、どうすれば調査の精度を高めることができるのでしょうか。制度の限界を補い、将来スムーズに手続きを進めるために、今からできることがあります。
- ご自身の登記情報を最新の状態に保つ
最も重要な対策は、ご自身の登記情報を常に最新の状態に保っておくことです。引っ越しによる住所の変更や、結婚・離婚による氏名の変更があった場合は、速やかに法務局で変更登記を行いましょう。これにより、将来ご自身や相続人がこの制度を利用する際に、所有不動産が漏れなくリストアップされる可能性が格段に高まります。 - 他の資料と組み合わせて確認する
この制度だけに頼るのではなく、従来からの調査方法と組み合わせることも有効です。例えば、不動産を取得した際に発行される「権利証（登記済証）」や「登記識別情報通知書」は、所有不動産を管理する重要な書類です。これらを改めて確認することで、ご自身でも忘れていた不動産が見つかることがあります。
制度が始まる前の今だからこそ、一度ご自身の所有不動産について整理しておくことをお勧めします。
ご自身の状況がよく分からない場合や、手続きに不安がある場合は、相続や不動産に詳しい司法書士などの専門家にご相談ください。
専門家と一緒に権利証などを確認し、必要な登記が済んでいるかチェックすることで、将来の相続に安心して備えることができます。
こんな方はご相談ください
所有不動産記録証明制度の開始を前に、ご自身の不動産状況について不安や疑問をお持ちではありませんか。少しでも気になることがあれば、制度が始まる前の今こそ、相続に詳しい司法書士にご相談ください。
以下のような方は、ぜひ当事務所にお任せください。
- 将来の相続に備えて、自分の所有不動産を正確に整理・把握しておきたい方
- 親が亡くなったが、どこに不動産を持っているか分からず調査方法に困っている方
- 相続登記の義務化について、自分のケースではどうすればよいか知りたい方
- 不動産の売却や活用を考えているが、まずは所有状況を正確に把握したい方
- 住所や氏名が変わったが、不動産の変更登記をしていなかったかもしれないと不安な方
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