相談事例：相続不動産を売却したいです
解決事例ダイジェスト
不動産は、被相続人（亡くなられた方）名義のままで売却をすることが出来ないため、一旦、相続人に名義変更（相続登記）を行う必要があります。
相続登記の必要書類は沢山あり、特に戸籍の収集に時間が掛かることがあります。
今回は、買主がいて、好条件での申込だったため、速やかに必要書類を請求して、相続登記を行いました。
相談内容
不動産を売却したいと考えています。買主が既に現れ、買受申込書を頂きました。
売却まで日数があまりありませんが、対応可能でしょうか？
当事務所の対応
とても急いでいる状況でしたが、相続人の皆様が当日、当事務所にお越し頂くことが難しい状況でしたので、お電話を頂いた当日の夜、依頼人のご自宅に伺い、手元にある資料を全て預からせて頂きました。
その場で、依頼人の皆様に、戸籍・住民票・印鑑証明書の原本と身分証明書のコピーの取得を依頼し、当事務所では、残りの不足している書類を、全て速達で収集致しました。
当時進行で、当事務所で遺産分割協議書を作成し、相続人代表者に遺産分割協議書押印の取りまとめを依頼しました。
その後、全ての書類が集まった段階で、速やかに登記申請を行い、無事、売却の日時に名義変更を間に合わせる事が出来ました。
司法書士からのコメント
当事務所で相続登記の際に必要なる書類は、以下のとおりです。（事務所によって、必要書類に多少の違いがあります。）
1.被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍謄本
2.相続人全員の戸籍謄本又は抄本
3.被相続人の住民票の除票（登記簿記載の住所とつながりのつくもの）
4.相続人全員の住民票（本籍・筆頭者の記載のあるもの）
5.相続人全員の印鑑証明書
6.相続人全員の身分証明書のコピー
7.権利証または登記識別情報通知
8.固定資産税の納税通知書・評価証明書・名寄帳
9.遺産分割協議書（相続人全員が実印で押印）
10.登記委任状
上記の内、被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍謄本は、それぞれの本籍地ごとに請求する必要がありますので、請求先が何か所あるかによって、掛かる時間が異なります。通常のケースでは1か月から1か月半程度掛かることが多いです。
相続登記を行う場合、必要書類を集めるのに時間が掛かることが多いので、不動産の売却が予め分かっている場合には、速やかに準備を行っておいた方が不動産売却手続きがスムーズです。
人によっては、相続登記を行わずに不動産を売却して、売買契約まで済ませてしまう方もおりますので注意が必要です。
売買契約まで済ませてしまった場合に、万が一、遺産分割協議が成立しないと、相続人はペナルティを負うことになります。
不動産の売買契約の中では、不動産の売却が出来なかった場合のペナルティの条項が定められていることが通常ですので、遺産分割協議が成立せず不動産を売却出来なかった場合、相続人は、後日、損害賠償義務を負うことになります。
それだけでなく、大手の仲介業者（宅建業者）の場合、仲介手数料相当額を違約金として請求される場合もあります。
一般的には、相続登記を済ませてから不動産の売却を行いますが、今は仲介業者（宅建業者）も競争の時代ですので、何が何でも仕事を取りたいという会社もあるかと思います。
依頼人が急いでいないにも関わらず、十分な準備が整う前に、売買契約を急かすという例を、当事務所でも何例も見ています。
当事務所の感覚ですと、相続人が確定して、遺産分割協議が成立し、誰が不動産を取得するのかという点が確定してからでないと、不動産の売却は怖くて出来ません。
通常は無いと思いますが、相続人調査を行った結果、他に相続人が出てきてしまうケースや、遺産分割協議書まで作成したのに、急に相続人の1人が押印を拒否するケース等が考えられます。
当事務所では、今まで相続手続きを相続人代表者に任せていたのに、急に他の相続人が難色を示して遺産分割協議書への押印を拒否したというケースや、相続人の1人が急にお亡くなりになり遺産分割協議のやり直しが必要になったというケースもあります。
全く売れる見込みが無かった不動産が、急に買い手が見つかったとか、通常よりもかなり好条件を提示した買主が見つかったとか、被相続人の借金の整理をしていて、借金の返済資金をすぐにでも準備しなければならないというケースでは、やはり手続きを大急ぎで進めるメリットがあるかと思いますが、そういった特別な事情が無いにも関わらず、仲介業者（宅建業者）から急かされて手続きを行う場合には、本当に準備が整っていない段階で、売却手続きを進めて良いのかどうか、一旦冷静になって考えても良いのかも知れません。
当事務所では、相続登記を済ませてから不動産の売却を進める方が手続きは安全だと考えておりますので、特別な事情が無い場合には、先に相続登記を済ませてから不動産の売却手続きを行う様にしております。
