登記簿と現況が一致しません。
解決事例ダイジェスト
不動産の名義変更を行う場合、法務局の登記簿に記載されている建物の情報と現在目の前にある建物の情報が一致しているかどうかを確認する必要があります。
今回のケースでは、法務局の登記簿に記載されている建物の情報とと現在目の前にある建物の情報に大きな相違がありましたので、まず、法務局の登記簿に記載されている建物と現在目の前にある建物の情報を一致させる手続きを行いました。
上記手続きを行うため、当事務所では土地家屋調査士を紹介致しました。
その際、前回の相続手続きで一部手続きが未了だった建物があることが判明致しましたので、相続関係を当事務所で再調査の上、再度遺産分割協議書を作成し、相続人全員から押印を頂いて無事、手続きを完了させました。
相談内容
登記簿と現況が一致しません。どうしたら良いでしょうか？
当事務所の対応
元々のご依頼は、母の不動産の相続手続でしたが、お話を伺い、依頼人から資料を預かり、法務局・市役所で不動産の調査をしたところ、登記簿上では、現在は無い筈の建物が存在しており、反対に、現在ある筈の建物が存在しておらず、登記簿と現況が全く一致していない状態でした。
父の相続の際に、当時の司法書士が遺産分割協議書を作成しておりましたが、現況を把握せず書類上で遺産分割協議書を作成してしまっていた為、父の相続手続も一部未了となってしまっておりました。
そこで、当事務所と提携している土地家屋調査士に現況調査を依頼し、登記簿と現況を一致させた上で、全ての不動産の相続手続を行いました。
結果として、以前行った父の相続手続は、一部やり直しになってしまい、かつ父の相続人の1人が死亡していた為、更に相続人が増えてしまい手続きが複雑になりましたが、無事、全ての手続きを完了させる事が出来ました。
司法書士からのコメント
法務局の建物の登記簿には、主に、以下の情報が記載されております。
- 建物の所在（建物が存在する場所。住所とは異なります。）
- 家屋番号（建物を特定するために、建物には、それぞれ番号が付いています。）
- 種類（居宅・共同住宅・店舗・事務所等）
- 構造（木造かわらぶき2階建等）
- 床面積（1階50㎡、2階50㎡等）
- 甲区（現在の所有者の住所・氏名）
上記の情報は、法務局が現地を勝手に調べて登記簿に反映するのではなく、建物の所有者が法務局に申請することにより、はじめて登記簿に反映されます。
例えば、建物を増築した場合、建物の所有者が法務局に対して、床面積の変更の登記申請をしなければ、登記簿は、増築登記前の情報をずっと反映することになります。
建物を建てかえた場合、建物の所有者が法務局に対して、建物の滅失登記（取壊しの登記）と建物の表題登記（建物の新築の登記）を行わなければ、登記簿は、建てかえる前の古い建物の情報をずっと反映することになります。
今回のケースでは、建物の取壊しと建物の新築がされているにも関わらず、建物の滅失登記（取壊しの登記）も建物の表題登記（建物の新築の登記）も行われておらず、更に建物は増築されており、法務局の登記簿をみても、現地の状況が全く反映されていないという状況でした。
通常、住宅ローンを組んで建物を新築する方の場合には、この様なことは無いのですが、手許資金で建物を新築した方や、古い農家の方等は、良くあることだと思います。
建物の滅失登記（取壊しの登記）と建物の表題登記（建物の新築の登記）は、土地家屋調査士という資格者が担当することになります。
今回、当事務所で土地家屋調査士を紹介し、土地家屋調査士が現地調査を行いました。
建物の調査の場合、建物だけを測量すれば良いと思われる方が多いのですが、今回のケースの様な場合には、土地もある程度測量を行う必要があります。
土地家屋調査士の業務内容も多くなりますので、掛かる費用も当然多くなります。そこで、手続きに必要な最低限の範囲で土地の測量も行いました。
建物の滅失登記（取壊しの登記）と建物の表題登記（建物の新築の登記）には、それぞれ、工事を担当した業者から、証明書を取得するのですが、年数が経過すると工事担当業者から証明書を取得することも難しくなります。証明書が取得出来ない場合、『本当に建物を取り壊したのか？』ということから調査が必要になります。
当時の建物の図面が法務局に備え置かれていれば、ある程度の建物の形状と建物があった場所が分かるため、その近辺を測量することにより、古い建物が取り壊されているということが分かるのですが、少し広い土地で、当時の建物の図面が法務局に備え置かれていない場合、本当に当時の建物が取り壊されたのかどうかを調べることが、大変な作業になります。
土地家屋調査士によっては、過去の航空写真をとりよせて、建物の凡その形状と場所を確認しますが、いつまで建物が存在していたのかということが分からないと、航空写真を取り寄せるにしても、何枚も取り寄せが必要になるため、費用が高くなってしまいます。
法務局の登記簿の情報は、勝手に書き換わると勘違いしている方が多いのですが、放っておくと手続きが煩雑になり、費用も高額になってしまうため、土地や建物の現況に変更が生じた場合には、速やかに手続きをとることをお勧め致します。
