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解決事例:父の不動産を相続して売却したいのですが、相続人が複数います

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解決事例ダイジェスト

被相続人(亡くなられた方)の不動産を売却するためには、予め相続人に不動産の名義変更を行う必要があるため、当事務所で相続登記を行いました。
あわせて当事務所で遺産分割協議書を作成しました。

遺産分割協議書は、不動産を売却する際には、譲渡所得税の申告にも重要な書類となるため、譲渡所得税の申告に問題が無い様に遺産分割協議書を準備しました。
売却する不動産は、お世辞にも売りやすい不動産では無かったため、売り辛い不動産でも根気強く対応してくれる不動産屋(仲介業者)に依頼して、無事売却を完了致しました。

相談内容

父の不動産を相続して売却したいのですが、相続人が複数います。
後日トラブルにならない様に手続きを行いたいと思いますが、どの様にしたら良いでしょうか?

当事務所の対応

父の不動産を売却する場合、必ず相続登記を行う必要があります。
この場合、通常、次のいずれかの方法をとる事が多いです。

1. 相続人全員の共有名義にして、相続人全員が売主として不動産を売却する方法
2. 相続人代表者の名義にして、相続人代表者が売却を行い、後日、売却代金を分配する方法

どちらの方法でも良いのですが、相続人が多い場合、1の方法だと、相続手続の他に売却手続きの際にも相続人全員が集まる必要があり煩わしいので、2の方法をとる事が多いです。

相続人が少ない場合には、1の方法でも2の方法でも構いません。
今回は、2の方法をとり、相続人代表者名義に相続登記を行いました。

但し、この場合、売却時の税金の問題もありますので、事前に税理士と打合せを行った上で、遺産分割協議書を作成し、後日のトラブルを防止致しました。

今回の父の不動産は、余り人気の無い場所にあり条件が悪く売り辛い不動産だった為、当事務所で宅建業者を紹介し、買主を見つけて来てもらい、無事、不動産の売却も完了致しました。

司法書士からのコメント

被相続人の不動産を売却するためには、予め相続人に不動産の名義変更(相続登記)を行う必要があります。

相続登記を行う際には、遺産分割協議書が必要なります。
この時、遺産分割協議書の作成方法は、注意する必要があります。

例えば、相続人がAとBの場合、AとBとの間で、不動産を売却して、掛かった経費を差し引き、売却代金をAとBの2人で分けようと考えた場合、不動産を一旦Aに名義変更して、売却を行う方法があります。
この場合、単純にAに相続登記を行っただけで、後日、売却代金をAとBで分けてしまうと、AからBに対する贈与税の問題が発生するため、遺産分割協議書の作成方法には注意が必要です。
贈与税の課税を避けるためには、遺産分割協議書に、『不動産を売却して、売却代金をAとBで分ける』ということを記載する必要があります。この様な遺産の分け方を『換価分割』と言います。

但し、遺産分割協議書に、『不動産を売却して、売却代金をAとBで分ける』と記載するだけですと、不動産を誰の名義にするのかが分からないため、不動産の名義変更が出来ませんので注意が必要です。
この様な場合、遺産分割協議書の作成の際には、司法書士は通常、不動産の名義変更についてと、売却代金の分け方については、項を分けて記載します。

例えば、以下の様に記載します。
第1項 不動産〇〇〇〇は、Aが相続する。
第2項 前項の不動産をAが速やかに売却して、売却代金をAとBで半分ずつ相続する。

司法書士以外が換価分割の遺産分割協議書を作成する場合、『不動産を売却して、売却代金をAとBで分ける』としか記載しない例も見受けられますが、この様な遺産分割協議書を作成してしまうと、相続登記(不動産の名義変更)が出来ず、遺産分割協議書を再度作成しなければならなくなりますので、ご注意下さい。

不動産を売却して、譲渡所得が発生する場合、遺産分割協議書は、譲渡所得税の申告に必要な書類となります。上記事例では、譲渡所得が発生する場合、AとBが譲渡所得税の申告をする必要がありますが、不動産はAの名義にしかなっていないため、税務署からすると、なぜBが譲渡所得税の申告をするのか分かりません。
その際に、遺産分割協議書を添付すると、不動産をA名義にしたけれども、Aが代表者として不動産を売却して、売却代金をAとBの2人で分けたということが、はっきりと分かります。

今回のケースでは、遺産分割協議書は、不動産の名義変更で法務局で使用するだけではなく、譲渡所得税の申告で税務署で使用することも考慮して作成する必要があり、法務局と税務署双方の実務が分かった上で遺産分割協議書を作成する必要がありますので、注意が必要です。

上記の様に注意して遺産分割協議書を作成しても、担当する税理士によっては、遺産分割協議書の文言から換価分割ということが分からないと言われてしまうこともありますので、当事務所では、遺産分割協議書には、更に、『この遺産分割協議は換価分割であること。』、『譲渡所得が発生する場合、譲渡所得税の申告はAとBがそれぞれ行わなければならないこと』を別途明記して、疑義が生じない様にしています。
相続人が複数の場合には、特に、譲渡所得が発生する際の譲渡所得税の申告が適当になりやすいので注意が必要です。

この記事は司法書士が監修しております。

司法書士 石山健二

相続の累計問合せ件数2,573件(2019年末まで)と実績が豊富で、相続に特化するはながすみ司法書士事務所の所長。相続は丁寧な説明が必要というのがモットーで、相続の幅広い知識と経験を基にした顧客本位の相談対応をワントップで行っている。

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